转自 铁锤微观
最近一段时间，房地产大事不断，有点写不过来了。

继央行高层唿吁下调存量房贷利率、老旧小区改造加装电梯提速之后，“超大特大城市城中村改造”也传来重磅消息。

7月21日，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

 



消息一出，不少人瞬间颅内高潮，纷纷表示“历史重演”，“开始勐烈救市了”，“房地产最大接盘侠来了”，“楼市即将反弹”，“房价又按不住了”。还有一些人言之凿凿称“城中村改造”为“棚改2.0”。

事实真的如此吗？此情此景，国家推进大城市城中村改造，到底有何深意？

有2015年“棚改货币化安置拉动全国房价上涨”的前车之鉴，加上在“拆字一喷，喜提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”拆迁造富思想盛行的年代，全国确实诞生了大量的千万、亿万富豪，也难怪很多人一听到“城中村改造”就兴奋不已——这显然是又挑动了很多人靠房子发财致富的神经了。

但我想说的是，我们绝不能简单粗暴的把“超大特大城市城中村改造”和2015年那场声势浩大的棚改货币化相提并论，因为改造范围、政策内核、宏观施策目的、时代背景等均已发生翻天覆地的变化。

第一，根据七普数据，我国有7个超大城市，14个特大城市。也即是说，接下来只在国家框定的21个超大特大城市全面启动城中村改造。（如果按2014年下发的城市规模划分标准，是19个城市，我们以七普数据为准，因为时间最近。）

 


而2015年棚改货币化安置时期，棚改政策是在全国所有的城市实施，推土机轰鸣，无差别对待，所以才能释放出扭转房地产走向的巨大能量。

为什么只框定21个城市？个人理解是两方面原因：

其一，这些城市基本都是中心城市，人口虹吸效应强，城市建设时间早，城中村规模大，最需要更新改造。

以率先搞城中村统租的深圳为例，2017年摸底的数据是1547个城中村，有超过1300万人生活于此。

其二，这21个城市聚集了全国80%的年轻人、新市民、外来人口，发展的潜力巨大。相应的，这21个头部城市释放消费潜力和内需的价值更大，搞城中村改造所产生的连锁效应更强。

简言之，集中力量办大事。

第二，棚改是拆迁为主；城中村改造则是“留改拆增”：以保留利用为主，根据实际需求，部分改变功能，拆除的是危房和公共短板严重的空间，而增加的是公共服务设施。

所以区别是显而易见的：棚改是成片拆除重建，地产商主导，说穿了是哪里有经济价值就拆哪里。城中村改造则是突出改造，说白了是修修补补，只针对危房等不能修补的才会拆除。

官方的表述说得也很清楚：优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

为什么城中村住房不能悉数拆除重建？

原因很简单，一方面，框定的21个城市城中村均在主城区，拆迁的成本是非常高昂的，根本拆不起；另一方面，城中村土地性质和棚户区土地性质有本质不同，前者是集体土地，后者是国有土地。

从郑州等地城中村改造已有案例来看，即便拆除，也不会是货币化补偿，而是房票安置，只能在有效期限内购买指定楼盘。抬升房价显然是白日做梦。

第三，非常重要的一点，“钱从哪来”有本质区别：2015年的棚改主要资金来源是央行和国开行发放的棚改专项贷款，地方拿到巨额低息贷款，再补偿给被拆迁户，拆迁户到市场上购买商品房，一箭四雕，资金闭环、制造购房需求、提升购买力、商品房去库存。

而关于21城城中村改造，《指导意见》强调：多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与。

支持民间资本参与的一个重要原因是，资料显示，民营企业用国企一半的融资，提供了8倍于国企的劳动岗位，且交了2倍于国企的税。

结合7月19日国家发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，不难看出，政策的制定也具有连环效应。

 


另外，《指导意见》明确，把城中村改造与保障性住房建设结合好。

字面意思理解，城中村改造更多承担的是住房的社会保障性这一职能。

有人称其是“公益性”，这种说法我不太赞同，因为从深圳的统租房模式来看，虽然是国企主导，城市、房东、改造参与机构均获利，且城中村环境、治安、面貌等都得到大幅改善。

但不能忽略的是，城中村扩大了城市的下限，它是很多底层群众的容身之所，它具有先天的成本低、包容性强、有生活气息、产业业态接地气等特征。

直白点说，城中村改造升级之后，原本的高性价比、对底层群众的包容性等特征会丢失，意味着城中村租户生存成本将抬高，因为天下没有免费的午餐，改造的成本需要租客承担，这是赤裸裸的现实。

所以可以预见，21城全面开启城中村改造后，底层群众逃离大城市的情况必然会发生——经济增速下降，在大城市生存的边际成本越来越高，压力越来越大，很多人本身就是在硬撑，如果住房成本再大涨，这极可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，离开也就理所当然。

这是非常残酷的现实，也是非常无奈的，毕竟物竞天择，适者生存。

有人可能会问，既然如此为什么还要搞城中村改造？两句话就能说清楚，一是这是大势所趋，规模庞大的城中村虽然是底层的最佳容身之所，但是随着社会进步，城中村改造的现实需求也是存在的。粗放管理、违规建设、治安混乱，城中村一度成为“脏乱差”的代名词。

二是宏观层面更多考虑经济价值。

我看很多权威媒体报道，都刻意忽略城中村改造的扩内需、促消费作用，不知道是故意掩饰，还是真没意识到这一点。

我想强调的是，在稳增长、扩内需、促消费的主要经济形势下，21城城中村改造就是国家下的一盘大琪。在房地产销售遇冷、土地拍卖式微、房地产税收每况愈下的背景下，大城市城中村改造就是用来对冲经济下行压力、就业形势严峻的。

那么这次超大特大城市城中村改造，将产生多大的经济效益呢？

国盛证券分析师何亚轩等人预计，大型城市城中村改造建安投资规模将超 2 万亿，如涉及货币化安置则有望拉动地产销售。假设整体改造周期为 8 年，对应年均建安投资约 2655 亿元，占超大特大城市 2022 年房地产投资总额的 5.7%。

民生证券分析师周君芝则预计，未来三年，城中村改造投资或每年在 1 万亿左右。

理论上来说，城中村改造会带动水泥、建材、家电、家居、装修、电梯、运输、广告、维保等上下游数十个行业受益。

比如神秘“核酸大王”张核子的最新动作，就是进军“统租房”市场。而且其公司经营性质转变，就发生在深圳统租房模式试点宣布的前一个月。其眼光独到，时机把握恰到好处，是巧合呢？还是巧合呢？

另外，机构测算，21城城中村改造，如果实施改造周期5年，将合计拉动至少6亿人就业。仅地产行业，每年能拉动的就业人群就高达5400万。

一言概之，城中村改造既能刺激经济，又可以兼顾民生。

 

但时代不同了，支撑房地产的基本面也发生了巨变，指望21城城中村改造撑起房地产大盘是不现实的。

城中村改造是长期工程，讲究的是循序渐进，慢工出细活，所以即便未来能撬动7万亿的投资，平均到每一年最高只有1万亿，对动辄十几万亿的商品房销售市场而言，也是杯水车薪。

但有一说一，搞超大特大城市城中村改造，总比什么都不做强。

另外，必须强调的是，现如今实施城中村改造和2015年推出棚改货币化安置时居民的杠杆率已截然不同：上一轮棚改货币化时，我国每年的出生人口还有1800万，居民杠杆率尚不足40%，现在每年的出生人口跌破千万，2023年或降至800万，当下居民部门的杠杆率也攀升至64%，加杠杆的空间所剩无几。

综上所述，我们今天聊超大特大城市城中村改造，更多感觉到的是政策的捉襟见肘。

都知道拉动经济要靠房地产，消费、财政、就业也离不开房地产，但如何让中国楼市的需求再次回归，似乎是无解的。

因为不管是救房地产，还是拉动经济发展，亦或是刺激内需，底层逻辑都是居民的收入增长。因此脱离于这个基础谈发展、谈刺激消费、谈救房地产，其实都是避重就轻。

个人觉得，这一次国家层面志在盘活存量资产，小产权房市场摸底，更大的棋可能是为后期的收税做铺垫。只能留给时间作答了。

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