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云中雀


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[转载]想交房先补差价，烂尾楼再卖一次？聊聊烂尾楼背后的公信力缺失



转自 铁锤微观



“我向来是不惮以最坏的恶意，来推测中国人的，然而我还不料，也不信竟会凶残到这地步。”

鲁迅先生近百年之前（1926年）说的这句话，用来形容现在的无良开发商，再贴切不过。

经历这么多年的信息传播与对真实案件的解析，对于开发商的种种恶行，我相信买过房或没买过房的人，都略知一二，诸如空手套白狼、以次充好、挪用预售款、私自变更规划、公然违反合同等等。

在以前的文章中，铁锤就说过，我国的购房者其实挺悲哀的，是整个地产链条上花钱最多，但权益最不受保护的一方——在现有的期房预售制度下，不夸张地说，只要购房人交了首付款，后续的建房、交房等事情的走向，就全然不由买房人控制了。

 



而且在这一点上，所有购房者一视同仁，不管是豪宅业主还是十八线城市的业主，虽然都名义上享受着相关法律法规的庇护，一旦开发商遭遇资金问题，项目停工或烂尾，处理的方式都是一样的：我可以停工或烂尾，但你欠银行的贷款一分也不能少。以及后续涉及购房者的合法权益维护，不仅解决进度缓慢，且容易被各种推诿。

我们今天要聊的，就是在处理烂尾楼问题上，开发商再一次刷新了下限，他们的良知已经泯灭殆尽，更让国家层面三令五申强调的以人为本的“保交楼、稳民生”主旋律，彻底变了味。

到底咋回事？

据媒体报道，位于郑州市金水区的某项目，在烂尾4年后，在国家保交楼主旋律的护佑下，终于有望盘活。

苦苦等待交房4年多的业主们，在听闻这一消息后纷纷额手称庆，但在获悉处理方案后，业主们彻底傻眼了。根据该楼盘项目攻坚化解工作指挥部发布的公告，后续方案分两种：

 



1、对于保交楼地块(7-1、7-2、4-1)，原团购业主若选择继续持有房源的，需要按照1357.6元/平方米的标准补交房款，并鼓励配购车位和储藏室；原团购业主选择退款的，将以4.75%的年化率退还本金及利息，半年内有序退款到位。

2、对于4-2地块、5号地块，可以选择退款，不再补偿资金占用费；也可以选择置换房源，按照6号地块置换单价12146.36元/平方米补交房款。

这份公告还是颇有玄机的。

首先只针对“原团购业主”。据知情人士透露，之所以这么做，是因为该楼盘售卖之初，团购搞得很凶，而且工商、建行、税务等体制内的人员也参与其中了。现在搞出这样的解决方案，本质上还是为了解决体制内购房者的遗留问题。

我无法查证这种说法的真实性。因为是公务员团购多才去解决，这种说法大概率是不成立的，若是这个原因不会拖到现在。个人觉得，更多是因为该项目存在一定的可操作空间，比如所处地段、房价涨幅等，决定了其盘活的可能性很大。

其次，想要拿房，简单说就是提供了多种选择，要么加小钱（补差价）拿房；要么半年后退房退款，给予年化率4.75%的利息补偿；要么加大钱置换到周边项目。

郑州不愧为全国问题楼盘示范区，总能给我们惊喜。之前“最高学历楼盘”停工时，一帮博士组成最高学历维权队伍，闹的人尽皆知。现在体制内团购房，又以“要求业主补差价盘活项目”的方式火爆全网，不得不说，在刷新下限这件事上，郑州没让我们失望。

 



看到这些，我想多数人已经出离的愤怒了，因为不管选哪种方式，购房者都是绝对的输家。

首先，选择“补差价”要多掏一大笔钱，掏不掏得出来是另一回事，主要是这事儿在法理上说不通。因为购房时签订的合同里面详细约定了交房期限和开发商的违约责任，即项目烂尾，责任在开发商和各监管部门，购房者是最无辜的。现在要求业主补差价，说白了就是“二次购房”，放眼全球也没有这样的荒唐事。

让人意想不到的是，我查阅资料发现，烂尾楼补差价郑州并非首创，原来早在2020年，石家庄的某项目就已经这么干了。另外相比之下，郑州的处理方式要温和的多，因为石家庄该项目业主要补差价2700元/平，且该项目老板属于二次收割购房者。

2010年项目启动，2013年就该交房，但直到2018年都没交房，期间一直在拖延交付且拒绝赔付，最终公司破产重组，老板变成老赖。2020年该项目被另一家公司接手，荒唐的是，接手人竟然还是原来的老板。整个过程就是该老板先成立公司拿地和卖房收钱，然后把公司搞破产，自己再成立另一家公司，拿下这个破产的资产包来善后，再找业主收一遍钱。

看完国际庄这个烂尾项目的处置方式，铁锤不由地感慨，高手在庄里。这个烂尾楼的处置方式是典型的一毛不拔，甚至还能从买房人那里再薅一次钱，地方政府和项目承接方都从烂尾楼项目中获得了大量现金流。

 



另外去年8月，西安一个烂尾八年的楼盘后续处理时，业主也被要求交近20万的“续建费”。从公告内容看，续建费的支出，竟然还包括支付该项目负责人每年几十万元的工资。未尽到建房交房义务，到头来项目建设需要业主筹款，项目负责人竟然还能恬不知耻继续拿工资，这真是把不要脸发挥到极致了。

彼时该事件还上了热搜，一位业主接受记者采访时的发问，我现在回想起来还觉得辛酸无奈：“买房时，我还是一个年轻小伙；如今，我已是一个中年大叔。8年过去了，现在我不要求开发商赔偿，只希望能收到我买的房子，但为什么我当初依法依规买的房，现在还要再缴20万元续建费？”

其次，退房退款损失更大，因为只给予年化率4.75%的利息补偿，10年过去了，郑州的房价涨了不少，且不说业主能不能如愿拿到退款和补偿，就算拿到了也买不起现在的商品房。

有人问我，业主该怎么选？我的回答是，面对不公平选项时，怎么选都不合适。

如上所述，补差价可能面临再次停工的问题，这种情况也是真切存在的；退房退款可能面临款退不下来的问题，以及退款后买不起房的问题。

但似乎业主也没有其它选项，因为谴责归谴责，现实问题还是要解决的。另外基于我对烂尾楼处理方式的了解，有人愿意出面解决问题，尽管解决方案不合逻辑，有违法理，买房人也应该谢天谢地。

为什么这么说？这就是我接下来要聊的两个问题：

一是盘活烂尾楼为啥这么难？我们经常能听到一些项目烂尾持续十年甚至二十年，为了等交房，很多人从二八青春小伙熬成了满脸沧桑的大叔。更有不少人因为一套房子，妻离子散家破人亡。

二是烂尾楼背后的监管职责和公信力问题。国有国法，家有家规，开发商和购房者之间签署了法律赋予正义的购房合同，买的也是五证齐全的正规商品房，买房人按时交首付、按时还月供，为什么项目资金还会出现问题，项目还会停工烂尾？为什么轮到买房人遭遇不公时，政策法规却总是执行不下去，公平道义得不到伸张？

 



第一个问题是比较好回答的，这么多年我接触过全国数十个烂尾楼业主的维权，发现一个极其简单的道理，全国各地，不管城市大小，在处理烂尾楼问题时，第一遵循的原则都是：拖。

简言之，地方知道烂尾楼的存在，也知道业主的真实诉求，但就是压着不解决。

事实上，中国大部分关于老百姓的历史遗留问题的处理，都是这个逻辑。

为什么会这样？核心原因一句话就可以解释：对己不利，且怎么做都是错。有人可能会说，解决烂尾楼有什么难的，追根溯源，谁的责任谁负，谁贪的赃谁吐出来。话虽如此，但真执行起来却难于上青天。

很多话我不便于说得太透，简单举几个例子，比如烂尾楼的根源其实是监管资金被挪用，反过来想，能违规拿到监管资金的，怎么可能没有手段和关系？再比如，很多烂尾楼涉及多任地方领导，且很多人可能都已经升迁调走，这时候该如何追责呢？再比如，涉及利益纠纷时，开发商法人已经变更，就是拿不出钱，谁来出钱呢？

一句话概括就是，很多表面上光鲜的东西，背后都隐藏着阴暗的本质。我们都知道问题出在哪，也都有一腔伸张正义的热血，但生如蝼蚁的我们，真的能蚍蜉撼大树吗？

这也是为什么，网上不少人本着实际出发，建议郑州问题楼盘的业主们见好就收，要么补差价，要么退房退款的原因，有人出面解决终归是好的，说明问题还有化解的余地，哪些没人问，没人管的烂尾楼，才是真的暗无天日，问题无解。

第二个问题也没有什么不能说的，以前在讨论恒大暴雷等问题时，我就说过，开发商其罪行当诛，但若论罪责他们却不是最大的。这么多年来，我们惯以宣扬的预售资金监管体系、商业银行的风险自查能力，还有其它涉及企业经营、盈利、项目审批等的综合治理能力，难道就没有一点责任吗？

通俗点说，开发商顶多算是工具人小弟，而真正的庄家，问题的根源，我们却提都不能提，这才是最悲哀的地方。

 



那么烂尾楼问题，到底要如何解决呢？

政府加强监管，防止开发商违规操作和挪用资金，建立完善的法律援助机制等，确实亟待去做。但我认为这些改革都需要时间和耐心，当务之急是要改变“轻典治商”的法则。

说穿了，解决烂尾楼问题，要加大处罚力度。这一点，完全可以参照伟大的教员处置“投机倒把、贪污盗窃”时的雷霆手段——拉出铡刀，杀鸡儆猴。

如若不然，烂尾楼问题依然是拖着不解决，各种推诿，副作用会越来越明显。事实上，回过头来看，这几年国人购房热情锐减，房企销售不畅进而引发的债务违约等问题，其实就有烂尾楼的历史遗留问题开始反噬的因素。

文章的结尾，继续引用鲁迅先生的话：我不知道这样的世界何时是一个尽头！

全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞和“在看”吧。




赞(101)
DMCA / ABUSE REPORT | TOP Posted: 11-12 20:49 楼主 引用 | 发表评论
l025


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倒了八辈子血霉


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    TOP Posted: 11-12 20:59 #1楼 引用 | 点评
    百岁弥勒


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    TOP Posted: 11-12 21:03 #2楼 引用 | 点评
    秋韵


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    TOP Posted: 11-12 21:05 #3楼 引用 | 点评
    一路一起舞


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    TOP Posted: 11-12 21:05 #4楼 引用 | 点评
    16cm1hour


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    买房这种事，你情我愿的一场投资，又不是第一批买房者了，
    如果是第一批买房者，对他们的无耻嘴脸不清楚，那么可以原谅
    都这个年代了，还看不清房地产，那么有损失就是活该


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      TOP Posted: 11-12 21:26 #5楼 引用 | 点评
      16cm1hour


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      再者，烂尾楼跟公信力有屁关系
      烂尾楼只和制度，规则有关系
      TOP Posted: 11-12 21:27 #6楼 引用 | 点评
      lyy121


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      公信力算个毛，枪杆子出政权。
      TOP Posted: 11-12 21:28 #7楼 引用 | 点评
      赵氏孤儿


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      相信共匪的 都这下场
      TOP Posted: 11-12 21:30 #8楼 引用 | 点评
      下起了雨


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      TOP Posted: 11-12 21:35 #9楼 引用 | 点评
      cnncnn


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      连提都不敢根本原因，怎么解决？
      TOP Posted: 11-12 21:58 #10楼 引用 | 点评
      法海和尚


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      TOP Posted: 11-12 22:05 #11楼 引用 | 点评
      故事很悲伤


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      TOP Posted: 11-12 22:06 #12楼 引用 | 点评
      走向幸福的猪


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      没有最烂，只有更烂。
      TOP Posted: 11-12 22:10 #13楼 引用 | 点评
      漓泉闯天下


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      如果没有那么躲公务员，连盘活的可能性都没有，不是有个博士小区吗?后面怎么样了。
      TOP Posted: 11-12 22:14 #14楼 引用 | 点评
      穿丝袜的小白


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      掏空一大家子的积蓄，就是一点背后的保障都没有，两手一摊是吧？
      TOP Posted: 11-12 22:17 #15楼 引用 | 点评
      这是个问题啊


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      发帖辛苦
      TOP Posted: 11-12 22:21 #16楼 引用 | 点评
      沉睡的木玛


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      支持发帖
      TOP Posted: 11-12 22:21 #17楼 引用 | 点评
      鸭打鹅


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      谢谢分享
      TOP Posted: 11-12 22:21 #18楼 引用 | 点评
      大家安好


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      人矿活得真难...
      TOP Posted: 11-12 22:28 #19楼 引用 | 点评
      沙漠浪子


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      感谢分享
      TOP Posted: 11-12 22:34 #20楼 引用 | 点评
      戏志才


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      赶紧整个棺材贷 活一次还一次
      TOP Posted: 11-12 22:43 #21楼 引用 | 点评
      JerryGuo


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      倒了八辈子血霉，买房了，维权了N回，结果，没用，就是拖着你


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        TOP Posted: 11-12 22:45 #22楼 引用 | 点评
        tuter


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        有没有可能房款供完了，房还没交的？


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          TOP Posted: 11-12 22:57 #23楼 引用 | 点评
          秦亦书


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          说到底就是监管不力，涉及到太多的利益
          TOP Posted: 11-12 23:09 #24楼 引用 | 点评
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