转自微信公众号 铁锤微观
大家好，我是铁锤。既然正能量不够的话题说不了，我们还是继聊房地产的事吧。
现在政策是一天一变，写文案都来不及。房贷利率下调这事，咱们下次再聊。
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4月份的数据相继出炉了，称得上是有记录以来最差表现。
我们从三个方面来看：1、中指院数据显示，百城二手房价格100%下跌，环比继续下跌0.75%，且已经是16连跌了。
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上个月下跌的城市数量是98个，这个月全军覆没，包括四大一线城市，其中北京环比下跌1.1%，同比下跌4.86%，回头看4.30北京优化放宽五环外购买商品住房限制，也就说得通了——现阶段不仅小地方的房子卖不掉，连北京这样的超大城市也缺接盘侠，且房价跌跌不休。
过几天统计局70城的房价数据也会出炉，大家不妨对应看一下。今天（5.17）数据出来了，70城中二手房价格上涨的只有昆明，其余69城环比下跌。
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2、克而瑞报告显示，2024年4月单月，业绩环比增长的百强房企不足四成，单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到45家，业绩同比整体呈普降态势。
另今年前4个月，仍有近七成的百强房企未拿地。而拿地的三成房企中，超过9成都是央国企和地方城投公司，延续了2023年全年的趋势。
城投拿地当然不是真开发，而是为了虚增业务，大多玩的是“左手倒右手”的游戏。这可不是铁锤信口胡说，克而瑞统计的数据显示，过去三年城投拿地综合开工率只有25.23％，说明很多城投拿地，纯粹是在进行市场托底，遮羞布早就被撕掉了。
3、多地二手房挂牌量再创新高，重庆已超过27万套，天津突破19万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套。
值得一提的是，杭州全面取消限购首日，二手房挂牌量激增91%，其中涨价房源180套，降价房源2033套。杭州不是特例，此前放开限购的南京、成都等城市，这熟悉的一幕早就上演了。
今年以来，已有至少40个城市开始发放购房补贴，且越来越多的城市同步了“以旧换新”政策，旨在激发市场活力，促进房地产市场健康发展。
此外，5月以来又有两家房企（东原、雅居乐）宣布债务违约，房企暴雷的名单在不断拉长，这很好地证实了此前被寄予厚望的房企融资“白名单”，并不是万能的。
据统计，截止目前，民营房企只在公开市场获得了121.4亿的融资，和动辄上万亿的债务相比，简直九牛一毛。
这在意料之中，因为金融机构从来都是锦上添花，啥时候见他们雪中送炭过。
其它的诸如下调首套房贷款利率、下调首付比例等，早就是常规手段了，南京、无锡首套房贷利率降到了3.45%，常州降到了3.25%。还有一些城市部分银行首套房贷利率甚至低至3.1%。这已经和公积金5年期以上贷款利率的3.1%持平了。回想起来，三年前还有人抢着以6%+的利率贷款买房，真有种恍如隔世的错觉。
这是什么概念？3.1%是在当前基准利率3.95%的基础上再减少85个基点，相当于100万元30年月供每个月少475元，累计利息少17.1万元。
然而一顿操作勐如虎，定睛一看原地杵。
房子、土地该卖不掉，还是卖不掉，且有愈演愈烈之势。成都新政，专家预期的抢房潮没有出现，观望依然是市场的主流心态；北京新政只坚挺了10天，成交量就掉头向下了；杭州取消限购的首次土拍，所有地块底价成交，并未迎来限购放松后的热度。
做过生意的人都知道，生意里面最难的不是生产，而是怎么把东西卖出去。
房地产现在最大的问题，就是房子卖不出去。原因是想买的没钱，而有钱的又不缺房。
有人说，大家不买房，是因为房价没降到位。其实不然，就目前的市场而言，房价越跌越没人买，这也符合国人“追涨杀跌”的一贯作风。
事实上，房价是有下跌极限的，能降多少，整个金融体系、地方的财政体系，是很清楚的。扛到现在，很多地方都揭不开锅了，勉强靠转移支付撑着。
我们最近看到的水电燃气高铁等开始涨价，本质上就是房地产这个支柱产业扛不住之后的连锁反应，既有靠涨价提振CPI的意图，也有靠涨价缓解地方财政的打算。
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我前面的文章也提到了，不管是哪种动机，结果都不太乐观，因为大家本来就不敢消费，你又提高这些必需公共品的价格，只会让百姓对未来的预期更保守，然后不断加强储蓄，节省开支。
以前的文章我们就说过，房地产是击鼓传花游戏，鼓声可以停，但房子最终必须是在千千万万的个体手中。
现在的情况属实有点尴尬，前两年靠“三道红线”拼命踩刹车，结果开发商先爆了。叠加疫情黑天鹅和全球需求锐减的双重冲击，国内经济增速下降，老百姓的就业和收入严重受影响，购买力骤降。结果是商品房去化周期越拉越长，大量房子积压在开发商手中，造成了大量的资金被占用，继而严重影响了地方财政、税收，甚至是经济的发展。
这也是为什么我们总说，房子在开发商手中，在银行手中，都不是软着陆，只有转移到个人手中才是软着陆，因为债务转移了。
那么如何才能有效快速解决当前规模庞大的商品房库存呢？
从这几天网络盛传的消息来看，这个大招似乎是国家队亲自下场回购房子。
这几天A股和港股的房地产板块表现都很好，皆因为全楼市热传的一则“小作文”：相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，改成保障房。该方案可能会启动国债或者让银行直接提供贷款，启动资金规模庞大。
5月16日，网传的“小作文”在很多地方也得到了证实，一是杭州临安区打响收储模式去库存第一枪，且已经有符合条件的房企主动报名了。二是大理州人民政府网发文提到，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房。
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对于这一点，我觉得完全没必要大惊小怪，中国的房产、美国的股票、日本的债券，号称全球三大泡沫，日本回购过国债，美股也一直在回购，现在轮到中国房产了。
老读者可能记得，之前在聊郑州试点国资收购二手房改成保障房的时候，铁锤就说过，此举很大概率会扩大至存量商品房。因为这不仅是在帮开发商去库存，帮其度过难关，更是在保地方的土地财政，盘活国资资产，过去三年国央企城投拿地占比超过70%，这些项目是新房积压的主要来源。
结合5月13日，财政部公布2024年一般国债、超长期特别国债发行的相关安排，很多人猜测最近发的特别国债，会有一部分资金用于回购商品房。
对于这一点，我觉得不急着下结论，因为国债是专款专用，且不计入赤字。从公布的用途来看，主要是用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设。至于钱会不会用来回购商品房，以及多大比例会用于回购商品房，现在不好胡乱瞎说。
接下来我想聊两个重点，一是要花多少钱回购？二是对楼市的影响究竟有多大？
根据天风证券研究所发表的相关研报，如果按照国家要求，把住房去化周期压降到18个月以内（新房、二手房都算上），则需要净压缩7.4个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米的库存，大概需要约7万亿元的资金。
另2021年商品房销售额18.2万亿，2022年是13.33万亿，2023年则降至12.28万亿，两年缩水6万亿，叠加土地出让金收入两年减少4万亿，所以7万亿这个数字大体是符合实际情况的。
同时，天风证券的研报也给出结论：如果真的拿出7万亿收购存量房，可能会加剧地方政府和城投公司的债务压力，让他们的资金周转率下降，所以这是一个典型的“低胜率、高赔率事件”。
是的，任何事情都要辩证地看，投入真金白银回购商品房救楼市，的确能救活一大批开发商，但问题是钱从哪来？即便新增1万亿特别国债全部梭哈用于收储，按5折回购3成首付算，也只能撬动5万亿的商品房。
当然了这种操作肯定是行不通的，因为算不过来账：目前大多数城市的商品房租金回报率都不到2%，保障房更低，可能连1.5%都不到。但贷款成本这一项的利率最低就要达到2.4%（PSL）。就算成本和收益勉强持平，但也是在所有收购的房子均能出租的理论状态下。
所以不管怎么算账，国家亲自下场回购商品房做保障房，都不可能有正向收益，只能是往里赔钱。
那是否意味着“收储”这件事行不通？
当然不是，既然全国范围内收储是亏本的买卖，那么在条件允许的城市实施这一救市策略是绝对可行的。
铁锤觉得，未来最可能发生的，是在有显着人口增量的中心城市、省会城市回购商品房改为保障房。
原因有二：一是这些城市本身债务负担较小，有操作的余地，因为政府回购商品房，本质是把债务转移到地方身上，救活一批开发商，解决一批三角债。
二是不能只考虑收购的事，不考虑出租的事。只有二三十个中心城市和省会城市收储的保障房，才有可能租出去，因为这些城市有庞大的租房需求。而大部分的普通地级市、县级市、县城则没有这个需求，或者说需求较小，收储相当于把库存从企业手里转到政府手里，收回来处置不掉，危及的可是地方政府的债务安全。
从杭州临安区首批公布的收购房源面积原则上不超过10000平方米来看，目前还只是小范围的试水，并没有形成规模效应。
另外，个人觉得，收储这项工作绝非一年就能完成的，至少需要几年的时间才能完成。
既然收储不是一蹴而就，则影响注定十分有限，更无法和当年的棚改货币化政策相提并论。
如果真是按照铁锤预测的，只在头部的二三十个城市实行，且每年的收储额度在1万亿左右，对楼市的影响也是完全可以预测的：一方面，会加速大中城市市场企稳，因为收储人为干预了市场的供需关系。
另一方面，收储显然也提供了更多租房供给保障，我们按完成250万套商品房的收购任务计算，等于未来保障房市场上会多出250万套房源供应，这无疑最大程度上实现了“租房自由”，与此同时也压低了租金价格。当然了，租金低廉且有保障的保障房，势必也会分流一部分商品房需求。所以从这个角度来看，貌似对商品房的价格也构成利空。
即便未来几年国家真的完成7万亿的商品房收购，我觉得市场也回不到过去了，尤其是过去十多年房价那种令人窒息的逼空式上涨，不可能再出现了，出生人口暴跌是一方面，经济增速放缓则是另一方面。全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞吧。
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